– O valor total das transações no mercado polaco em 2017 atingiu 5,1 mil milhões de euros. Os investimentos em shopping centers somaram 2,1 bilhões de euros, o que confirma o interesse excepcionalmente alto nesse segmento de mercado – avalia Dariusz Forysiak, diretor de instalações de varejo do Departamento de Consultoria de Investimentos da Colliers International.
Polônia, com 40 por cento participação, foi em 2017 o líder indiscutível entre os países da Europa Central e Oriental em termos de volume de transações de investimento. A alta demanda foi registrada no setor de varejo, recordes foram quebrados nos mercados de armazéns (1,1 bilhão de euros) e hoteleiro (350 milhões de euros). As previsões para 2018 são ainda melhores, como mostram os resultados do primeiro trimestre.
– O primeiro trimestre de 2018 terminou com um resultado de 2,1 bilhões de euros, o que é um excelente início de ano. Os investimentos em imóveis comerciais dominaram. Observamos um grande interesse dos investidores tanto em carteira quanto em grandes transações em shopping centers dominantes. Um exemplo disso é a compra de um shopping center em Katowice por um fundo da Malásia. Este ano será dominado pelas transacções em imóveis comerciais e voltará a bater um recorde no valor próximo dos 3 mil milhões de euros – prevê Dariusz Forysiak.
No primeiro trimestre deste ano, até 86 por cento. a transação dizia respeito ao setor de varejo, mas os investimentos em edifícios de escritórios também serão muito importantes nos próximos meses. Transações recordes podem ocorrer no mercado de Varsóvia, mas os analistas da Colliers também esperam um aumento no valor das transações nos mercados regionais. Já em 2017, 75%. os fundos foram investidos fora do capital. Ainda assim, Varsóvia é a cidade onde a maioria dos investidores quer começar.
– A escala destes investimentos é muito diferente, no caso dos centros comerciais, podemos falar de transações até 1.000 milhões de euros, enquanto no caso dos edifícios de escritórios, os edifícios mais atractivos situam-se na faixa entre os 40 e os 100 euros. milhão. Esses são os ativos mais líquidos, independentemente de estarem localizados em Varsóvia ou em cidades regionais, diz o especialista da Colliers.
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O estoque total de espaços de shopping centers modernos na Polônia no final do ano passado ultrapassou 11,5 milhões de m². (88% eram centros comerciais). O nível de saturação com o espaço dos centros comerciais está a crescer e no final de 2017 ascendia a 301 m2. por mil habitantes. Ao mesmo tempo, a nova oferta de espaço de varejo está caindo. No ano passado, 360 mil. m² área, aproximadamente 15 por cento. menos de um ano antes.
– Estimamos que em 2018 serão colocados em uso aproximadamente 400.000 m2. m² novo espaço de varejo. Alguns desenvolvedores estão focados em construir e vender instalações quase que imediatamente.
As restrições comerciais de domingo em vigor a partir de março ainda não terão grande reflexo nas valorizações dos imóveis comerciais, uma vez que os inquilinos tentarão compensar grande parte do volume de negócios perdido através do alargamento do horário de funcionamento dos centros e de uma maior atividade dos clientes nos restantes dias da semana. Segundo o especialista da Colliers, os primeiros efeitos só poderão ser visíveis em 2019 e 2020, quando será possível comparar as vendas de pelo menos três trimestres. Na sua opinião, o impacto da proibição de comércio vai variar dependendo do setor – em particular, será sentido pelos operadores de cafés e shopping centers de restaurantes. O desenvolvimento do comércio eletrônico será muito mais importante para as decisões dos investidores.
– Há algum tempo observamos um enorme impacto do comércio eletrônico em shopping centers nos EUA e na Grã-Bretanha. Isto tem impacto no mercado de investimento polaco, uma vez que os fundos de investimento e os bancos que financiam imóveis comerciais estão amplamente relacionados com estes mercados por capital. Quantificar o impacto do e-commerce na valorização de imóveis é um desafio para todos os investidores – enfatiza Dariusz Forysiak.
Já mais da metade dos poloneses declaram fazer compras online. O valor do mercado doméstico de comércio eletrônico é estimado em mais de PLN 40 bilhões. Atualmente, a participação das compras online no varejo é de aproximadamente 7%. Dentro de 2-3 anos pode chegar a 10%. No entanto, este é apenas o começo. De acordo com o Banco DNB, em 2026 já 40 por cento. produtos serão adquiridos online.
– O futuro dos shopping centers dependerá em grande parte de sua localização e do tipo de lojista e de sua estratégia de negócios. Eles vão tratar o shopping center estritamente como um showroom e ponto de coleta de mercadorias, ou vão começar a fechar suas lojas? Também é interessante como os inquilinos menores, ocupando 100-200 m², lidarão com o desenvolvimento do comércio eletrônico. Isso terá que ser calculado na avaliação dos shopping centers, porque os menores lojistas pagam mais por metro quadrado de espaço de varejo. No entanto, o mais importante é o que o atual ou futuro proprietário do centro tem e com que rapidez ele será capaz de adaptá-lo ao ambiente em mudança – observa Dariusz Forysiak.
